Breve guida per l’acquisto di Alberghi

L’acquisto di un hotel può rappresentare un ottimo investimento e i dati lo stanno confermando. In Europa, negli Stati Uniti, in Italia e altri paesi emergenti come Tailandia e Messico , non sono aumentati solo gli arrivi dei turisti ma anche le transazioni legate alla compravendita di alberghi.

Ecco una brevissima guida all’acquisto di alberghi e 4 consigli base per chi si avvicina a questo tipo di investimenti:

1. Formula una strategia iniziale

Per prima cosa, è importante avere le idee ben chiare su ciò che si sta cercando in un hotel. Stai cercando una rendita passiva, una strategia per diversificare il tuo portafoglio investimenti o semplicemente una professione da svolgere? Magari sei un piccolo investitore e non sei interessato a pagare royalties ai grandi marchi internazionali ma, non è detto che sia tu a dover gestire l’hotel che acquisterai. Molti investitori acquistano proprietà in destinazioni turistiche e lasciano che gestori privati facciano tutto il lavoro. Potrai trovare diverse agenzie che forniscono questo tipo di servizio.

2. Fai un’accurata e adeguata valutazione

Una volta sviluppata la strategia di base, è necessario iniziare a raccogliere informazioni sulla proprietà. Serviti di un team di persone esperte che sappiano valutare l’investimento dal punto di vista tecnico, legale e commerciale. Avere avvocati, guru finanziari e tecnici qualificati ti aiuterà a comprendere meglio l’investimento nel suo insieme. Una buona analisi condotta da commercialisti, consulenti ed esperti del settore potra’ aiutarti a determinare con precisione il prezzo di acquisto evitando errori e passi falsi.

3. Fai un’offerta ben ponderata

Un’offerta ben motivata non viene mai scartata a priori. Definisci il prezzo che sei disposto a pagare insieme al tuo team e dopo avere incrociato tutti i dati. Fare l’offerta giusta è un’altra fase essenziale.  Per acquistare un albergo in genere non e’ mai sufficiente solo il parere di un perito o di un legale. Il valore dell’albergo sara’ determinato dall’incrocio di diversi parametri :

• Un multiplo dei flussi di cassa o EBITDA
• Utili lordi prima di interessi, tasse, deprezzamento e multipli ammortamenti.
• Valore dell’immobile sommato ad un un altro multiplo finanziario
• Dato derivante dalla vendite di altri hotel nelle aree limitrofe
• Valore immobiliare stabilito da parte del perito

In assenza di questi dati, difficilmente sarai in grado di fare una stima corretta e un’ offerta ponderata. Piccoli albergatori spesso vendono perche’ non hanno il capitale o l’energia per affrontare nuovi investimenti. Valuta bene quale sara’ l’impatto di tali investimenti nel tuo piano di rilancio.

4. Comprendi cosa implica la gestione

Gestire un hotel non è certamente un gioco. Ci sono così diversi aspetti nella gestione di un hotel da tenere in considerazione e spesso richiedono competenze specifiche. Molte società di gestione potranno fornirti un parere sull’acquisto ed aiutarti a comprendere cosa implichi rilevare l’albergo che hai individuato. I numeri prospettati dalla societa’ di gestione forniranno certamente spunti e informazioni interessanti e sicuramente metteranno in evidenza aspetti che forse avevi trascurato.